Besteuerung von Grundstücksgemeinschaften

Wie Einkünfte und Werbungskosten bei Grundstücksgemeinschaften auf die Eigentümer zu verteilen sind, erklärt die Oberfinanzdirektion Frankfurt in einer aktualisierten Verwaltungsanweisung. Die Regeln sind vor allem bei der Vermietung unter nahen Angehörigen zu beachten, damit das Finanzamt nicht einen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch unterstellen kann. Wie immer gilt im Zweifelsfall, dass eine Vereinbarung einem Fremdvergleich standhalten muss. Folgende Regeln müssen die Eigentümer demnach beachten:

Einkünftezuordnung: Einnahmen sind den Miteigentümern grundsätzlich im Verhältnis ihrer Anteile zuzurechnen. Ausnahmen sind nur möglich, wenn die Miteigentümer eine wirksame abweichende Vereinbarung getroffen haben, für die wirtschaftlich vernünftige, grundstücksbezogene Gründe vorliegen.

Werbungskostenverteilung: Aufwendungen, die zwar durch die Beteiligung veranlasst, aber aus eigenem originären Interesse von einem Eigentümer allein getragen werden, sind als Sonderwerbungskosten allein dem betreffenden Miteigentümer zuzurechnen. Das betrifft zum Beispiel Finanzierungskosten für den Erwerb der Beteiligung. Andere Aufwendungen, die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft insgesamt betreffen, sind in die Einkünfteermittlung der Gemeinschaft einzubeziehen und entsprechend dem Miteigentumsanteil sämtlichen Miteigentümern zuzurechnen, auch wenn sie von einem Miteigentümer aus Eigenmitteln beglichen wurden. Die Eigentümer können vorab eine abweichende Aufteilung vereinbaren, aber mit denselben Einschränkungen wie bei der Einkünftezuordnung.

Eigennutzung: Werden Räumlichkeiten von einem Miteigentümer oder dessen Ehegatten entgeltlich genutzt, dann wird das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt, soweit die überlassene Fläche seinem Miteigentumsanteil entspricht. Nur wenn die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil übersteigt, ist eine anteilige Anerkennung möglich. Erfolgt die Überlassung unentgeltlich und liegt über dem Miteigentumsanteil, kann dies zu einem anteiligen Ausschluss des Werbungskostenabzugs führen.

Fremdvermietung neben Eigennutzung: Bei einer Fremdvermietung ist zu prüfen, wer die entsprechenden Einkünfte erzielt. Vermieten die Miteigentümer die Immobilie gemeinsam, haben sie auch gemeinschaftliche Einkünfte. Schließt dagegen nur ein Miteigentümer den Mietvertrag über eine Wohnung ab, erzielt auch nur er allein die Einkünfte aus dem Mietverhältnis. Erfolgt neben einer gemeinschaftlichen Fremdvermietung auch eine Eigennutzung durch einzelne Miteigentümer, ist die Fremdvermietung trotzdem anteilig allen Miteigentümern zuzurechnen, unabhängig davon, ob und in welchem Umfang Miteigentümer andere Wohnungen selbst nutzen.

Die Vorgaben der Finanzverwaltung sind nicht übermäßig umfangreich, aber bei verzwickten Fallgestaltungen kann es trotzdem schnell zu Unklarheiten kommen. Die Oberfinanzdirektion hat die Vorgaben daher um zahlreiche Beispiele ergänzt, die die praktische Anwendung in den unterschiedlichsten Fällen illustrieren.