Regeln für anschaffungsnahe Herstellungskosten

Fallen kurz nach der Anschaffung einer Immobilie hohe Ausgaben für Reparaturen und Modernisierung an, müssen diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten zusammen mit dem Kaufpreis über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, anstatt sofort in voller Höhe abziehbar zu sein. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Dabei bleiben allerdings die Kosten für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten unberücksichtigt. Weitere Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten hat der Bundesfinanzhof in zwei Urteilen aufgestellt. Diese Urteile sollen die Finanzämter laut einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums künftig generell anwenden. Auf Antrag kann jedoch die bisherige - oft günstigere - Handhabung weiter angewendet werden, wenn der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.

Im ersten Urteil hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten auch sämtliche Schönheitsreparaturen gehören. Bisher mussten Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen haben, um diesen zugeordnet zu werden. Diese Einschränkung hat der Bundesfinanzhof nun aufgegeben.

Daneben hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Entscheidend dafür ist, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen. Damit wird die 15 %-Schwelle bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude deutlich schneller überschritten, wenn nur Teile des Gebäudes renoviert werden.